中國基金報(bào)記者 方麗 陸慧婧

公募REITs問世以來，各項(xiàng)利好正在加速落地。

繼滬深交易所開通基金通為公募REITs場外份額提供補(bǔ)充退出渠道之后，公募REITs再迎“里程碑”式政策出臺(tái)。

近日，財(cái)政部及稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告，優(yōu)化公募REITs發(fā)行前資產(chǎn)重組及設(shè)立環(huán)節(jié)的所得稅計(jì)量與繳納規(guī)則。在業(yè)內(nèi)人士看來，這一稅收政策對(duì)于公募REITs而言可謂重磅利好，稅收政策有望降低公募REITs發(fā)行過程中的稅務(wù)成本，進(jìn)一步提升原始權(quán)益人現(xiàn)金流動(dòng)性，推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)穩(wěn)步發(fā)展。

“該政策極大地提高原始權(quán)益人啟動(dòng)申報(bào)公募REITs的積極性，對(duì)業(yè)務(wù)來說是一項(xiàng)大利好。”業(yè)內(nèi)人士紛紛表示。而從近期公告來看，西安凈水公司、寧夏交通投資集團(tuán)有限公司等都完成了項(xiàng)目招標(biāo)工作，不少REITs產(chǎn)品正在積極落地中，預(yù)計(jì)2022年將有更多產(chǎn)品出爐。

公募REITs迎稅優(yōu)利好

業(yè)內(nèi)期盼已久的公募REITs稅優(yōu)政策在歲末年初之際跨出“里程碑”一步。

近日，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》，針對(duì)公募 REITs 資產(chǎn)重組及發(fā)行階段的稅收環(huán)節(jié)予以優(yōu)化。

在一位基金公司人士看來，公募REITs稅收優(yōu)惠政策直接利好原始權(quán)益人發(fā)起公募REITs。

“此次政策主要針對(duì)原始權(quán)益人主要稅負(fù)發(fā)生的項(xiàng)目公司重組及發(fā)行REITs階段。首先，資產(chǎn)重組階段所得稅可以不交，這就大大降低了企業(yè)發(fā)行成本。其次，企業(yè)自持部分不需要繳納所得稅，在解禁后對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)才需要繳納。整體上，依靠本次出臺(tái)的3號(hào)文，加上適當(dāng)?shù)亩悇?wù)籌劃，可實(shí)現(xiàn)原始權(quán)益人較大的稅務(wù)優(yōu)惠，特別是降低發(fā)行前的操作成本?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步解讀。

新華基金REITs投資部也認(rèn)為，上述稅優(yōu)政策主要針對(duì)公募REITs重組階段及轉(zhuǎn)入階段。“在重組階段，原始權(quán)益人將資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司時(shí)，適用特殊性稅務(wù)處理，原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅。此政策直接明確原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司在重組階段資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)行為適用特殊性稅務(wù)重組，使得公募REITs享有特殊性稅務(wù)重組這一優(yōu)惠政策，將極大地提高原始權(quán)益人啟動(dòng)申報(bào)公募REITs的積極性；而在轉(zhuǎn)讓階段稅，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納，其中原始權(quán)益人自持的公募REITs份額允許遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納企業(yè)所得稅。

上述人士認(rèn)為，此政策一是明確了原始權(quán)益人在得到股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款時(shí)再繳納企業(yè)所得稅，二是明確了原始權(quán)益人自持公募REITs份額對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅可遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納，從而大大降低了原始權(quán)益人的現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)。此外，政策明確了2021年1月1日前發(fā)生的符合規(guī)定的事項(xiàng)可享受此次公告的相關(guān)政策，保證了在審項(xiàng)目可充分享受此政策帶來的稅收優(yōu)惠?！?/p>

“在 REITs 設(shè)立前，原始權(quán)益人將底層資產(chǎn)重組，劃轉(zhuǎn)到單獨(dú)設(shè)立的項(xiàng)目公司名下過程中可能產(chǎn)生的企業(yè)所得稅，可以適用特殊性稅務(wù)處理，資產(chǎn)增值部分不交所得稅，即原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司均按照基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原計(jì)稅基礎(chǔ)，雙方均不確認(rèn)所得，所以也不用繳納所得稅。特殊性稅務(wù)處理優(yōu)惠政策有利于降低發(fā)行人的稅負(fù)成本，從而提高發(fā)行積極性；REITs 設(shè)立階段，原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售部分將抵減轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)所獲增值，給予遞延繳納；在 REITs 設(shè)立階段，原始權(quán)益人因戰(zhàn)略配售而認(rèn)購的基金份額抵減轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)所取得的增值收益，該部分納稅義務(wù)遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓基金份額時(shí)。此部分稅收的遞延可避免重復(fù)納稅。此外，考慮到原始權(quán)益人可能通過二級(jí)市場進(jìn)一步增持基金份額，為了避免混同增持部分與原始持有部分，公告規(guī)定按照“先進(jìn)先出”原則認(rèn)定優(yōu)先處理戰(zhàn)略配售份額，進(jìn)而形成前期遞延部分的實(shí)際納稅義務(wù)。對(duì)重復(fù)納稅問題的解決，進(jìn)一步有效降低了原始權(quán)益人的稅收負(fù)擔(dān)?！碧祜L(fēng)證券將稅優(yōu)政策的核心內(nèi)容歸納為以上幾點(diǎn)。

進(jìn)一步促進(jìn)REITs業(yè)務(wù)發(fā)展

從業(yè)內(nèi)反饋來看，多數(shù)人士認(rèn)為，該政策極大地提高原始權(quán)益人啟動(dòng)申報(bào)公募REITs的積極性，對(duì)業(yè)務(wù)來說是一項(xiàng)大利好。

中金公司發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，本次調(diào)整的積極意義體現(xiàn)在若干方面：首先是對(duì)于發(fā)行前如需進(jìn)行資產(chǎn)重組并特地為REITs創(chuàng)設(shè)項(xiàng)目公司的企業(yè)，因明確了直接適用特殊性稅務(wù)處理，可能有效縮短該過程所需要的時(shí)間(可較原先節(jié)省12 個(gè)月)；

其次，由于在資產(chǎn)重組和REITs設(shè)立前不會(huì)產(chǎn)生先期的稅收支付(而是在REITs產(chǎn)品正式架構(gòu)完成后來支付)，這避免了原先企業(yè)有可能因潛在發(fā)行失敗或受阻而導(dǎo)致前期支付稅款成為沉沒成本的情況；

第三，對(duì)于原始權(quán)益人而言，自持部分對(duì)應(yīng)發(fā)行環(huán)節(jié)所得稅遞延支付也可有效降低當(dāng)期的現(xiàn)金流支出。

該研報(bào)進(jìn)一步表示，后續(xù)對(duì)新政策實(shí)操效果及REITs相關(guān)政策獨(dú)立立法的可能性保持關(guān)注。本次公告對(duì)發(fā)行端的稅收安排明確了框架，也未否定存續(xù)期的安排(目前的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)已經(jīng)在運(yùn)營環(huán)節(jié)取得了良好的避稅效果)，但我們也提示關(guān)注新政策未來的實(shí)操效果，以及未來是否有可能為REITs獨(dú)立立法，尤其是證監(jiān)會(huì)也于日前印發(fā)的2022 年立法工作計(jì)劃中提及了《不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金辦法》。

新華基金REITs投資部也提到一些待明確相關(guān)問題，第一、現(xiàn)行政策適用特殊性稅務(wù)重組需滿足較多條件，企業(yè)發(fā)行公募REITs進(jìn)行的重組行為是否無需滿足所有條件，直接認(rèn)定為適用特殊性稅務(wù)重組？實(shí)際稅收征管中，企業(yè)如何證明重組行為的目的是為了發(fā)行公募REITs?

第二、文件中提到的重組階段的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否可做廣義擴(kuò)充解釋？換股、非貨幣出資、企業(yè)分立等方式是否適用？第三、原始權(quán)益人母公司或其關(guān)聯(lián)方持有戰(zhàn)略配售份額的，原始權(quán)益人是否可適用該政策？第四、重組完成后，未成功募資發(fā)行，是否需要補(bǔ)交稅金和滯納金？

“上述配套稅收法規(guī)的出臺(tái)明確了原始權(quán)益人發(fā)行公募REITs重組和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓階段所得稅的繳納依據(jù)，也是業(yè)內(nèi)一直呼吁的按照稅收中性的原則，不增加原始權(quán)益人的稅收負(fù)擔(dān)?！?新華基金REITs投資部表示，階段性的可以降低原始權(quán)益人的稅收顧慮，即不因發(fā)行公募REITs額外產(chǎn)生稅收負(fù)擔(dān)，能增加原始權(quán)益人的發(fā)行動(dòng)力和積極性。

上述投資部進(jìn)一步表示，在稅收中性的同時(shí)，期望更多的針對(duì)稅收減免的鼓勵(lì)政策出臺(tái)。針對(duì)本政策還只是原則性的綱要，實(shí)操層面還期待更多的細(xì)節(jié)指引。

多個(gè)REITs項(xiàng)目“落地中”

2021年屬于公募REITs發(fā)展元年，6月21日，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目上市，我國公募REITs市場正式建立。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，共11個(gè)項(xiàng)目發(fā)行上市，涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、污水處理、倉儲(chǔ)物流、垃圾焚燒發(fā)電等重點(diǎn)領(lǐng)域，共發(fā)售基金364億元，其中用于新增投資的凈回收資金約160億元，可帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資超過1900億元，對(duì)盤活存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)產(chǎn)生了良好示范效應(yīng)。

值得一提的是，近期圍繞公募REITs的各項(xiàng)利好正在加速落地。1月28日，上交所、深交所、中國結(jié)算發(fā)布了基金通業(yè)務(wù)指引，為有需求的場外公募REITs投資者提供補(bǔ)充退出渠道。

而近期不少REITs產(chǎn)品正在“落地之中”。如西安凈水處理有限責(zé)任公司公示基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中標(biāo)候選人，西部證券股份有限公司中標(biāo)。根據(jù)西安凈水公司的招標(biāo)公告，擬以公司及其子公司持有的污水處理廠和水質(zhì)凈化公司作為底層資產(chǎn)，申請(qǐng)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，發(fā)行規(guī)模不少于10億元人民幣。

與此同時(shí)，寧夏交通投資集團(tuán)有限公司也完成基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的招標(biāo)工作，該項(xiàng)目的底層標(biāo)的資產(chǎn)為寧夏交投所屬部分公路特許經(jīng)營權(quán)，初步意向資產(chǎn)包括：（1）銀川至古窯子高速，2003年8月通車，通車?yán)锍?4.586公里，總投資30.58億元；（2）古窯子志王圈梁高速，2001年10月通車，通車?yán)锍?4公里，總投資21.37億元；（3）孟家灣至營盤水高速，2006年10月通車，通車?yán)锍?0.29公里，總投資12.22億元。

此外，日前發(fā)布的“無錫太湖城傳感信息中心發(fā)展有限公司公募REITs項(xiàng)目”也顯示，中標(biāo)（成交）供應(yīng)商為民生證券股份有限公司、民生加銀基金管理有限公司、民生加銀資產(chǎn)管理有限公司、中信建投證券股份有限公司等。

據(jù)基金君了解，目前行業(yè)內(nèi)也在積極籌備下一批項(xiàng)目。新一批儲(chǔ)備項(xiàng)目包括倉儲(chǔ)資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、特許經(jīng)營權(quán)等多種類型，多位于京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)等公募REITs試點(diǎn)重點(diǎn)支持區(qū)域。

虎年來REITs產(chǎn)品繼續(xù)上漲

REITs產(chǎn)品因?yàn)楠?dú)特的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，受到市場關(guān)注，不少產(chǎn)品漲幅較大，虎年以來更是繼續(xù)在二級(jí)市場繼續(xù)上漲。

2月8日，目前市場上11只REITs產(chǎn)品均出現(xiàn)上漲，其中5只產(chǎn)品漲幅超過5%，其中富國首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅達(dá)到7.19%，而華安張江光大REIT、紅土鹽田港REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT漲幅也超過5%。

WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，從2022年以來情況看，就有富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、紅土鹽田港REIT等產(chǎn)品漲幅超30%。

而在2月8日，富國首創(chuàng)水務(wù)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示公告，值得關(guān)注。公告顯示，富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金于 2021 年 6 月 21 日開始在上海證券交易所上市交易。2022 年 2 月 7 日，本基金在二級(jí)市場的收盤價(jià)為 6.776 元，相較于發(fā)行價(jià) 3.700 元累計(jì)漲幅較高。

本基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。隨著交易價(jià)格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。基金首次發(fā)行時(shí)的凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值=預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/基金發(fā)行價(jià)格。對(duì)應(yīng)到每個(gè)投資者的年度凈現(xiàn)金流分派率=年度分紅金額/基金買入成本。二級(jí)市場交易價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致買入成本上漲，導(dǎo)致投資者實(shí)際的凈現(xiàn)金流分派率降低。

同時(shí)，公告還表示，根據(jù)富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金 2021 年第一次收益分配公告，該次分紅方案為 2.714 元/10 份基金份額。

另需特別提示的是，該基金 80%以上資產(chǎn)投資于污水處理類基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目， 在經(jīng)營環(huán)境不發(fā)生大幅變化的情況下，隨著運(yùn)營年限的增長，剩余期限內(nèi)如本基金未擴(kuò)募新資產(chǎn)，則已持有資產(chǎn)的市場價(jià)值逐年降低，進(jìn)而導(dǎo)致基金凈值逐漸降低甚至趨于零?？赡軐?dǎo)致基金凈值降低的原因主要為基金持有項(xiàng)目的特許經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)在預(yù)計(jì)使用年限內(nèi)進(jìn)行逐期攤銷，在基金年度可供分配金額中加回此部分特許經(jīng)營權(quán)攤銷，并以不低于基金年度可供分配金額的 90%進(jìn)行收益分配。

公告還提醒廣大投資者全面認(rèn)識(shí)本基金的風(fēng)險(xiǎn)特征及運(yùn)作方式，注意本基金投資風(fēng)險(xiǎn)，審慎決策、理性投資。

編輯：小茉